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吴冠华律师接受《中山日报》采访谈小区物管和停车收费行业标准问题(2015.1.6)
发布时间:2015/5/25 阅读人数: 253

  近日,国家发展改革委表示,201411月下旬以来,其会同有关部门先后印发了8个文件,放开24 项商品和服务价格。当中包括资产评估服务、房地产经纪服务、非保障性住房物业服务、住宅小区停车服务等涉及房地产领域业务。其中,物管收费放开,或许意味着中山 “最高3/平方米/月”的物管收费标准上限将成为历史。业界认为,充分的市场竞争将更有利于物管行业进步,受惠的仍旧会是广大消费者。

物业费取消“政府指导价”

  多年来,国内多个行业均受到“政府指导价”的约束。其中,商业住宅物管行业一直执行“按物业公司资质级别定价”的硬性标准。然而,记者在采访中了解到,由于定价无法跟上通胀与市场发展节奏,近年来中山众多旧式住宅小区都发生了物业公司因不堪亏损而撤场的事件。究其原因,缺乏小区专项维修基金、成本逐年上涨而物管费标准多年不变、涨价困难重重等均是造成物业经营困难的主因。

  譬如,201312月初,有关东区比华利山庄小区物管因无力承担物业亏损而选择撤场的新闻,一度成为了本地物业市场关注的焦点。当时有业内人士指出,除了巨额物业维修费用问题外,小区物业费收费标准低、提价难等也是原物业公司撤场的主因。

  记者查阅相关资料了解到,2014年中山拟定的收费标准,是在2013年对88个住宅小区20102012 年物业服务成本监审的基础上,参考顺德、番禺等周边城市物业服务政府指导价标准制定,共分五级,以电梯房为例,每月每平方米最高3元,最低1.12元。据了解,中山的物业服务收费仍实行“一费制”,收费标准包含共用部位、共用设施设备和二次供水设备运行、维护产生的水电费用,现在实行的收费标准不分摊公共水电费。

  不过,随着如今发改委新规的出台,意味着过去严格的收费标准划分的时代即将终结,随之而来的则是定价权交由买卖双方自行磋商。

停车费限价300/月或成历史

  除了物管费以外,作为住宅小区收费另一主要部分,停车费标准同样是本次发改委放开的重点。

  记者获悉,早在2011年,当时的市物价局便印发了 《关于公布中山市机动车停放保管服务收费政府定价及政府指导价的通知》(以下简称 《通知》),从当年11日起调整住宅小区机动车停放保管服务收费政府指导价标准。《通知》显示,此次小区停车费调整的主要是小车室内、露天月租车位费及临时停车时夜晚加收的收费标准。

  具体为,小车室内月租车位最高限价由 250 元上调为 300/月,露天月租车位最高限价为170/月。小车临时停车时,6时至24时的收费标准室内外均为5元,24时至次日6时室内车位的标准“加收5元”,露天车位“加收2元”。值得一提的是,在该收费标准实施后,未签订前期物业服务合同或前期物业服务协议的新住宅小区,要由物业服务公司与业主在政府指导价范围内,以合同形式约定。

  对于该提价,当时市物价局解释称,考虑到我市停车位月租标准是2002年制定的,一直未调整过。多年来我市的房地产市场发生较大的变化,月租收入与投入不成比例,产权人不愿出租,造成租售矛盾较大,特别是城区。譬如,近年来我市多个小区曾发生“堵车门”事件,需要用价格杠杆来缓解租售矛盾。不过,提高了政府指导价,并不意味着物业管理小区可以马上进行提价。各住宅小区具体实施调整停车收费标准前仍须按程序并报市物价局备案后方可提高。

  事实上,市物价局提到的“堵车门”问题,在过去数年确实经常出现在中山。以过去两三年为例,东区朗晴轩、水云轩等多个城区楼盘都发生了因业主不满楼盘地下车位“只售不租”而引发的堵车门争端。究其原因,开发商急于出售地下车库产权车位回笼资金与业主不愿购买车位的客观矛盾,是目前双方产生利益矛盾的根源。早前有业内人士指出,随着本次价格的放开,未来一些新建楼盘的车位租金或将打破如今最高限价300/月的限制。市场反应

业界:有利于行业充分竞争 市民:担心物管会漫天要价

  对于绝大多数人而言,物业收费价格放开后是否会对百姓生活产生影响,是前者最为关注的问题,近日,记者对此进行了采访。

  对此,早前发改委公开表示,目前全国已有物业服务企业7.1万家,从业人员超过600万人,服务供给较为充足,对于非保障性住房物业服务和住宅小区停车服务收费,可以由业主委员会采取公开招标的方式,选聘服务质量好、收费标准低的物业服务企业。此外,新规明确了加强事中、事后监管的三项具体措施,依法加强价格行为的监管。

  对此,过去几年曾接手管理西区碧翠华庭、蓝波湾等问题小区的中山中正物业总经理黄加红则坚定地认为,结合过去几年中山物业市场实际情况,放开物业定价有助于有利于行业充分竞争与优胜劣汰,同时催生更多能够做大质价相符的第三方专业物业公司,促进中山物管行业的转型升级。

  “业主与物管之间是一种平等的契约关系。他们之间的一切行为均以合同契约中明确的双方权利义务为法律依据,是平等的,理应没有主次之分。”黄加红在早前接受记者采访中表示,只有在市场竞争充分、开发商与业主双方双向选择与淘汰的机制下,双方的权利义务都能清晰地明载于合同的条款中。由于合同是双方行为的准则,因此加强合同意识是解决纠纷的根本之举。

  不过对于政府放开限价一事,记者本周随机采访多位市民时发现,不少人担心如果放开价格,会导致个别中介服务机构漫天要价。

  “之前即便政府限制着小区停车收费,但关于小区变相强迫业主买车位的事情还是屡屡发生。以后全面放开了,开发商要是大幅提高车位租金那怎么办?那是否意味着业主又得被迫买车位呢?”家住东区水云轩的何女士向记者提出了自己的质疑。

法律点评

市场化定价利大于弊

  国家发改委本次《通知》,意味着这两项收费地方政府未来可以不再出具指导价,交由市场主体(包括开发商、业主、物业公司)协商决定。对此,不少受访市民都表达出了担忧的态度。对此,广东保信律师事务所律师吴冠华认为,市民无须对此过度担忧。

  ■小区先要成立业委会

  吴冠华指出,我国《价格法》规定,商品和服务实行的是“市场调节价”和“政府指导价”两种机制,其中政府指导价只适用于极少数商品和服务。此前,商业住宅小区的物业费、住宅小区的停车费实行的是政府指导价,物业公司按照不同级别的指导价向业主收取物业管理费。

  对比之下,本次《通知》属于指导意见,各地是可以根据实际情况决定何时实施、如何实施,在省市未出台实施细则之前,物业管理费预计不会出现大幅度的上涨。更为重要的是,即使采用市场调节价,涨物业管理费也不是发展商或物业公司说了算,必须经过小区业主“双过半”(业主人数及物业面积均需过半)同意才可以,如果大部分业主反对就很难涨价。对于我市未成立业委会的小区(包括新建小区)来讲,按照权威部门的解读,《通知》要求一定要是先成立业委会,这个业委会通过市场机制的运作,能够自主选择物业服务公司或者停车服务企业的小区,才能放开,所以并不是全部小区“一刀切”全部放开。

  至于业主的另一个忧虑,便是放开收费后物业服务质量降低。针对这种忧虑,本次《通知》强调不得“只收费不服务、少服务多收费”。对于服务质量这一块,法律赋予了业主决定权,但由于业委会在某些小区存在组织松散等情况,未来还需要主管部门在实施细则方面加强对物业公司服务质量的监管。

  ■有助减少物业出走困况

  吴冠华特别指出,目前中山不少小区由于业主大会成立困难、业主对物业费上调存在排斥心理等多种原因,出现了物业费多年未涨的局面。由于物业公司面临亏损,以致出现物业服务质量下降、业主普遍不满的恶性循环。反观本次《通知》的出台有利于打破这种恶性循环,通过培育业委会的组织和议价能力,进而鼓励物业公司以优质、专业的服务争取业主的普遍认同。

  从法律的角度,吴冠华建议小区在上调物业费时应订立详细的服务条款,列明物业公司的具体服务范围和内容,保证物业服务质量的提高,以促使双方权利义务相对等,最终达到双方的共赢。

他山之石

物业涨价须越过三道关卡

  没有成立业委会的小区怎么办?涨不涨价、涨多少是否都由物管公司说了算?记者了解到,作为一线城市的广州则给出了较具操作性的规定。

  广州现行《物业管理暂行办法》专门针对没有成立业委会的小区物管费调价的机制作出了相关规定:没有业委会的小区,若物管费要调价,须经过三道关卡:第一道关,审计、公示、备案通过;第二道关也是至为关键的:须经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意;第三道关:如果业主不同意,物管公司的调价方案得交由物价部门或者法院来协调处理。

 

来源:2015116《中山日报》B1 楼市-头版

 
 
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