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程禹斌律师就“街区制”接受《中山日报》《中山商报》采访(2016.3.1)
发布时间:2016/3/1 阅读人数: 365

《中山日报》

【热门话题】

封闭式小区能否打开?

对于“已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开”的提法,许多受访市民表示不能接受,主要担心包括:“治安、环境怎么办?对物业管理就是个难题……”“或许交通是会好一些,但是小区内的各个部位是属于各位业主的,到时车辆乱停乱放找谁去?现在的小区都有围墙,外来人员可以有效地隔离开,拆了小偷到家门口都没人知道!车辆多,外来人员多,家长还能放心让孩子自己在小区玩耍吗……”

家住汇星豪庭的李先生则表示:“还没有实施不用这么激动的吧,我是一名物业工作人员,现在住的小区都是人车分流,小区内部根本不存在汽车通行的能力,即使要改成开放式也不是说改就改的。”

房地产资深评论员元禹认为,要推广“打开封闭住宅小区”的决策,必须要与现行的法律相一致,“那就可能对现行的法律不适应部分通过立法程序进行修正,同时,还要在各方面配套实施支持。除了立法之外,还要有实施的政策和细则和配套和支持,各地也应该根据实际情况出台规定。”《物权法》第七十三条规定,小区内道路、绿化等公共配套产权归业主所有,“小区除了公共道路外,其余归所有业主共同拥有,我觉得拆围墙不是主要的,关键是拆了小区的围墙,成为小区的公共道路,必须要征得小区内三分之二业主同意,即使业主同意了,是以什么方式拿出来使用呢?是否需要收费呢?因为它是归业主共同所有,还是业主捐出划归大众共同使用,如果不进行修法的话,已建成的小区要推行将面临一定困难。”他还表示,这个政策的推行,将对中国的房地产业态进行很大的变革,包括开发理念、方向都会产生影响。

中山经济研究院院长梁士伦表示,大家对于新的政策出现非常关注,一些人首先想到的是质疑,“这虽是社会进步的表现,但是也存在过度解读的现象。”他认为,对于现有封闭式小区进行开放要因地制宜,一些大中城市,如果确实存在一些规模较大的封闭式小区影响交通通行能力,要进行开放,但也不是所有小区都进行开放,“在中山这样的城市内,更上升不到所有小区都开放的程度,而且开放是一个逐步的过程,像一些机关单位、学校等与居民小区相比,更容易打开。”

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《中山商报》观点碰撞

焦点1

推广“街区制”有啥好处?

利于治疗城市拥堵病

李先生(中山城市交通规划研究专家):“窄马路、密路网”是一种城市交通规划理念,“街区制” 是一种房地产开发理念、城市经营理念,两者是相辅相成的。中山目前的交通现状,拥堵日益严重。从长远看,“窄马路、密路网”的道路布局理念,有利于治疗“拥堵病”。

以前的城市规划,不少城市走过弯路。例如,喜欢搞很宽的道路,新开发区域修建双向十几车道,显得气派,却忽视了路网密度问题。这导致道路间距很宽,交通流量集中在少数几条大路,一旦这几条路发生拥堵,就导致区域性交通瘫痪。

我认为,“窄马路、密路网”的布局理念,将是未来的趋势。中山应吸取其他城市的经验和教训,提高规划路网密度,缩小道路间距,把“大片区”化为“小街区”,增加平行的分流通道,打造合理、便捷、高效的路网系统。

向往“街区制”的公共配套服务

李小姐(东区某楼盘业主):我支持推广“街区制”,因为我向往香港、澳门等“街区制”城市完善的公共配套服务、良好的街区文化氛围。

目前在国内,品牌开发商的大地块项目,经常会营造几万人的大小区。由于规模大,小区内配套不足,买菜、采购生活用品步行几公里的情况并不少见。邻居之间也因公共活动空间少而缺乏交流,社区文化娱乐活动更是无人牵头组织。

推广“街区制”,开发适度规模的住宅项目,注重街区文化氛围的营造,考虑业主的精神文化层面的需求,我觉得这是普通市民向房地产开发商提出的高标准要求。

焦点2

现有封闭小区重新开放是否可行?

中小型小区即使开放也无路可走

冯瑞卿 (金映时代地产营销总监)

推广“街区制”,是出于未来路网规划的考虑。这种模式是否适宜在中山推广,有待商榷。就目前中山而言,有些中小规模、实施人车分流的小区,并不具备内部道路公共化的客观条件。

以南区万科城市风景小区为例,通过4个大门进出,几条主干道环绕整个小区,区内各个屋苑之间是封闭的、独立的。假设小区内主干道对外开放,各个屋苑仍保持封闭,对业主的安全、私密性没有太大影响。

但是,对于实行人车分流、规模为50亩至100亩、200亩的中小型小区,“重新开放”很难推行。这些小区实施人车分流,公共道路很狭窄;停车位的配置,开发商一般按最低标准配套,仅能满足甚至不能满足业主需求。小区内公共道路沦为停车场,即使开放,也无路可走。

已建小区道路物权属于业主

元禹 (广东保衡律师事务所律师、地产评论员):《意见》代表着未来的发展理念和方向,要落实和执行,还需要相关的法律、法规、政策配套,不会立刻执行。例如,大家关注《意见》是否跟《物权法》第73条冲突。

已建成的小区要逐步打开,实现内部道路公共化,如果按照目前《物权法》的规定,小区内道路(城镇公共道路除外)属全体业主共有,将小区道路变成公共道路,需要获得全体业主三分之二以上的同意;而且,道路物权属于业主,他们可以决定,是无偿提供给公众使用,还是出租收费的方式使用。

物管面临新问题,市政投入或增加

元禹:站在个人角度,作为普通市民,住在封闭小区,安全性要比开放式小区高一些。如果旧小区道路开放,安保会面临新问题,是增加人手还是干脆不设防,这牵涉到物业管理和费用问题。

此外,开发商的开发思路,会不会受到影响?例如,不再追求大型、超大型的集约化建设,而是回到拿一块地建几幢楼的小规模开发思路?高端小区卖点在于私密和安全,“开放式”又如何适应新要求?

如果大家都恢复到只做单体建筑、不做大型社区配套的模式,居民的社区配套要靠政府投入来满足,这对城市公共配套建设提出更高要求,政府的公共投入也将增大。

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