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保衡资讯|“中山律协”发布本所律师的第三篇抗疫文章(2020.2.18)
发布时间:2020/2/19 阅读人数: 42

新型冠状病毒肺炎疫情期间,物业服务合同履行中的法律问题

抗击新型冠状病毒肺炎疫情期间,小区物业服务企业和业主委员会积极配合政府部门加强各物业管理区域的防控工作,各小区开始实施“封闭管理”,抗击疫情需要业主与物业服务企业共同努力和配合。本所律师贡丽思作为中山市律师协会防疫法律顾问团合同履行组的成员,就大家关心的特殊时期物业服务合同履行的几个法律问题进行解答,中山律协微信公众号发布了该文章。

1:业主是否有权以“不可抗力”为由迟延缴付物业管理费?

答:视实际情况而定。

对于已绑定银行卡,可以通过银行自动扣划缴付物业管理费的或者所在小区可以通过APP、微信等线上平台缴付的,业主不得以“不可抗力”为由延期缴付物业费,此种情况下新型冠状病毒肺炎疫情并未对业主交付物业管理费产生实质的影响,因此,此种情况下业主应按合同约定按时缴纳物业管理费。

对于所在小区不能进行线上缴付物业管理费的,因受政府管控或小区“封闭式”管理等措施影响,业主不能按照物业服务合同约定时间缴付物业费的,业主首先应及时告知物业服务企业。此种情况下业主是否可延期缴付物业管理费,还需结合疫情及政府管控措施对业主履行物业管理费缴付义务的影响程度来确定。这种情况下物业服务企业可采取线上缴费等便于业主缴付费用的方式,并及时告知业主。

2:业主是否有权以物业服务企业“疫情防控工作不到位”为由拒绝缴付物业费?

答:在物业服务企业履行服务管理无重大瑕疵情形下,业主不应拒交物业管理费

根据《物业管理条例》第41条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条、第5条、第6条的规定,业主拒绝缴纳物业管理费应基于正当理由,司法实践中人民法院对于正当理由的认定坚持从严把握,一般限于物业服务企业不履行物业服务合同,或履行服务合同存在重大瑕疵。因此业主不能仅以疫情防控工作不到位为由而拒绝缴纳物业管理费。

3:新冠肺炎疫情下,物业服务企业产生的消毒消杀费用由谁承担?

答:根据物业服务企业管理费的费用计收模式不同而有所区别。

 根据广东省住房和城乡建设厅印发《广东省物业管理区域新型冠状病毒感染的

肺炎疫情防控工作指引(试行)》第4条之规定,物业服务企业做好公共区域清洁消毒工作,加强楼栋大堂、走廊、停车场、楼梯间等公共区域的清洁消毒管理,做好常触部件消毒工作,认真做好出入口门把手、可视门禁系统面板、各楼层通道门拉手、楼梯扶手等常触部件的消毒工作。鉴于此规定,物业管理服务区域内的卫生保洁和消毒消杀工作应由物业服务企业负责实施。那么费用具体由谁承担,主要看物业服务费的计取方式:

在包干制计费模式下,物业服务企业自负盈亏,若物业服务合同未对此情形进行明确约定,那么因疫情防控支出的费用一般由物业服务企业承担。但由于疫情属于当事人双方“不能预见、不能避免、不能克服的客观情况”,如继续履行合同对物业服务企业明显不公平的,基于公平原则并依据合同法司法解释的相关规定,物业服务企业可主张变更相关合同条款,或与小区业主委员会协商,在小区公共收益中的部分份额对物业公司进行补贴。

在酬金制计费模式下,物业服务企业从物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担,因此物业服务企业因疫情防控支出的成本从物业服务资金中支出,但需要征得小区业主委员会的同意。

4:物业服务企业是否有权拒绝从湖北返回的业主进入小区?

答:应视情况而定。

如该业主体温正常,则物业服务企业不得拒绝该业主进入小区,但物业服务企业须告知该业主做好自我隔离,并及时向所在社区、卫生健康部门报告且需跟踪观察该业主的身体状况。

如该业主体温超37.3度的,则物业服务企业须劝导该业主就近就医,暂时拒绝其进入小区,并及时向卫生部门或疾控中心报告,如业主不予配合,则物业服务企业可报警或向疾控中心报告处理。

5:物业服务企业是否有权暂停提供购房时承诺的楼巴服务?

答:有权暂停。

物业服务企业暂停提供楼巴服务,是为配合政府部门阻断疫情传播途径,遏制疫情蔓延,保护业主的生命安全,此种情形下对于物业服务合同双方的物业服务企业和业主来说,疫情应属不可抗力事件,因此物业公司可以暂停提供楼巴服务。

中山市律师协会防疫法律顾问团合同履行组

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